недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагороднаяГород

Интервью Циан.Журналу. Лучшее за год

6 342
Интервью Циан.Журналу. Лучшее за год
Кризис, ажиотажный спрос, подскочившие цены на жилье, реновация, пандемия, самоизоляция и то, как она повлияла на покупателей, — недостатка в животрепещущих темах в уходящем году точно не было. Вспоминаем лучшие моменты из интервью с девелоперами, риэлторами, аналитиками, архитекторами.

О кризисах

avatar

Александр Хрусталев,генеральный директор компании «НДВ – Супермаркет недвижимости»

Предыдущий экономический кризис был скорее в головах — люди испугались. Сегодня страх удвоился. Ничего не работает, системный кризис, взаимные неплатежи: мне должны миллионы, я должен. Нужно 1 тыс. рублей, а у тебя только 100 — ты размазываешь их тоненьким слоем, как кусочек масла по хлебу.

Если говорить честно, сейчас мы переживаем три кризиса одновременно: один связан непосредственно с коронавирусом и самоизоляцией, второй — с падением цен на нефть. Третий кризис — политический. В обществе существует большое недоверие к власти. Она показала, что оказалась во многом не готова справляться с ситуацией. Выделили по 10 тыс. рублей на ребенка — да, молодцы. Выдают ипотеку с господдержкой под 6,5% — отлично. Отложили сроки по уплате налогов — спасибо! Но все эти меры — все равно что прибежать на пожар с ведром воды: хорошо, но пожар этим не потушишь. Читать подробнее

Об ажиотажном спросе и ипотечном пузыре

avatar

Александр Мальцев,управляющий партнер агентства недвижимости ZIP Realty, президент Гильдии риэлторов Москвы

Знаете пословицу «Чем лучше вечером, тем хуже утром»? Она, конечно, про другое, но похмелье на рынке недвижимости тоже настанет. Наши предыдущие кризисы в 2008 и 2014 годах не были связаны со снижением ставок по ипотеке. А теперь нам дали дешевые деньги — ипотека двинула рынок. Если вспомнить пример Америки 2008 года, закредитованность населения привела к возникновению ипотечного пузыря.

Несмотря на снижение ставок по ипотеке, покупатели все реже готовы приобретать квартиры по таким ценам, которые запрашивают продавцы. Поэтому ажиотажный спрос скоро закончится. Следующим летом, на мой взгляд, ситуация на рынке недвижимости будет менее активной.

Денег у населения не прибавляется, поэтому, не исключено, что через какое-то время при таком объеме ипотеки залоговые квартиры начнут выходить на рынок, что будет способствовать увеличению предложения. Читать подробнее

avatar

Павел Лепиш,директор по продажам «Интеко»

Льготная ипотека не только поддержала застройщиков и позволила людям, которые собирались купить квартиру, выйти на сделки с более дешевыми заемными деньгами, но и подняла две волны дополнительного спроса. Первая вынесла на рынок «людей из будущего» — тех, которые планировали покупку чуть позже, в 2021–2022 годах, вторая — граждан, которые вообще раньше не смотрели на ипотеку.

Например, из-за роста курса доллара растут цены на автомобили. Если раньше человек хотел купить Kia за 2 млн рублей, то теперь передумал и приценивается к квартире за 6 млн рублей, собираясь внести эти 2 млн в качестве первоначального взноса. Читать подробнее

Об инвестициях

avatar

Олег Пашин,генеральный директор «Петербургской Недвижимости»

Кризис считается удачным временем для инвестиций. Опытные инвесторы вкладываются на низком рынке, чтобы выйти на пике, когда ситуация стабилизируется, а цены вырастут. К тому же сейчас для этого особенно благоприятные условия. Действуют выгодные предложения от застройщиков, которые стимулируют спрос. Запущена льготная ипотечная программа со ставкой 6,5%.

Конечно, многие стремятся именно сохранить средства. Мы видим инвестиционные сделки с небольшими бюджетами — от 300 тыс. рублей в качестве первого взноса по ипотеке. Но в перспективе и такие вложения могут дать прибыль до 30% годовых. Читать подробнее

О массовом жилье

avatar

Александр Завьялов,генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга AAG

Жилье массового сегмента должно развиваться по принципу локальных доминант там, где они разумны, а в целом — идти в сторону невысокого строительства, как это происходит в Германии, Швеции, Финляндии. Должна создаваться атмосфера для жизни, а не жуткие муравейники с парковкой под окнами. Такие кварталы формируют агрессивное поведение и одновременно изоляцию жителей друг от друга. Когда утром тебе надо пробиться через пробку и выехать, а вечером найти парковочное место, в том числе и на газоне, а из-за тонких перекрытий звук перфоратора слышит весь дом, — тут не приходится говорить о психологическом и физическом комфорте проживания. Читать подробнее

avatar

Филипп Третьяков,вице-президент ГК «Кортрос» по маркетингу и продажам

Пандемия явилась бодрящим толчком для всего рынка недвижимости, и для покупателей в том числе. Люди задумались, насколько функциональна квартира, удастся ли в ней комфортно работать.

А еще люди поняли, что им нужны квартиры бо́льшей площади. Ведь одно время Москва ударилась в форматы микрожилья: студии, очень маленькие квартиры. Пандемия показала, что площадь квартир все-таки важна — так же, как и функциональность. Читать подробнее

avatar

Андрей Савельев,директор АН «НЛБ-Недвижимость» и президент Гильдии риэлторов Татарстана

Все чаще покупатели обращают внимание на наличие парков, зеленых зон. Застройщики стали обустраивать зеленые зоны внутри жилого комплекса. В нашей практике неоднократно были случаи, когда покупатели отказывались от квартиры только потому, что не было парковки. Был случай, когда клиент отказался от покупки квартиры потому, что окна смотрят не на солнечную сторону. Стоимость жилья отходит на второе и третье места. Читать полностью

О новых требованиях покупателей

avatar

Василий Фетисов,коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»

Во время пандемии вырос спрос на готовое жилье и изменились требования к продукту. Покупатели хотят видеть на территории жилого комплекса полноценную инфраструктуру, включающую коворкинги. В жилых комплексах, которые сейчас находятся на стадии проектирования, мы закладываем площади под эти цели.

Вторая тенденция — появление рабочих зон внутри самой квартиры. Людям нужен если не кабинет, то хотя бы небольшое рабочее пространство (3–4 кв. м). Лучше, если это будет трансформер — место для работы и занятий спортом. Такие площади мы тоже закладываем в будущие проекты.

Во время самоизоляции люди поняли, что балконы и лоджии — это преимущество; когда запрещено выходить на улицу, удастся подышать свежим воздухом хотя бы на балконе. Читать подробнее

О дефиците на загородном рынке

avatar

Артемий Шурыгин,генеральный директор АН «Градомиръ»

Самоизоляция побудила людей искать загородные дома и дачи для проживания, и спрос на этот сегмент недвижимости мы наблюдаем до сих пор. К сожалению, на рынке мало предложений, которые соответствовали бы пожеланиям покупателей. Продаются либо уже полуразвалившиеся дачные домики, либо качественные, но дорогие дома. Хороший дом — готовый к проживанию, с подведенными коммуникациями, участком и в удобной локации дешевле, чем за 3 млн рублей не найти. А за эту сумму в дальнем Подмосковье удастся купить неплохую квартиру. Есть варианты по 1,5 млн рублей в соседних областях, но важен вопрос транспортной доступности. Читать подробнее

О реновации и реконструкции

avatar

Екатерина Романенко,президент ГК «Экотон»

Реновация проводится по-разному. Я видела, как в Германии и Прибалтике реконструируют хрущевки: их не сносят и не заменяют высотками, а быстро, разумно и недорого делают капремонт, утепляют стены, подвалы и чердаки, застекляют лоджии, выравнивают систему отопления, добавляют терморегулирующие вентили на батареи. Реконструкцию проводят примерно за два месяца.

Хитрость состоит в том, что утепление дома всегда приводит к уменьшению затрат на оплату тепла, а они составляют львиную долю квартплаты — половину летом и до 85% зимой.

В результате в выигрыше остаются все: и собственники, и город. Не только повышается комфорт проживания в таких домах — вырастает их рыночная стоимость. Но это, конечно, гораздо сложнее, чем все снести и построить высотку. Читать подробнее

avatar

Никита Токарев,архитектор, профессор Московского отделения Международной академии архитектуры и директор архитектурной школы МАРШ

Я бы предложил вообще отказаться от сноса чего бы то ни было — неважно, является ли здание памятником или нет. Полагаю, любое построенное до нас здание имеет право стоять и дальше.

Можно проводить реконструкцию без сноса — примеров, когда здание уже не спасти, очень мало. Всякое существующее здание реально вылечить. Таким образом, удастся сохранить то немногое, что уцелело от истории, и сделать горожанам своеобразную прививку от страха нового. Пусть этот мораторий на снос действовал бы хотя лет 20 — думаю, этого срока хватит, чтобы люди отвыкли бояться нового.

Я говорю обо всех зданиях, включая самострои 1990-х, — всем по охранной грамоте! Давайте представим, что здания — это люди: не все симпатичные, не всех мы любим, но их же не убивают за это?

Главное — не путать реконструкцию со стройкой, когда поверх старого здания появится еще 15 новых этажей: это уже будет лукавство от девелопера под маской заботы об истории. Читать подробнее

avatar

Александр Завьялов,генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга AAG

Идея реновации хороша, но в реализации мы видим совсем не то, что задумывалось. В Петербурге аналогичная история произошла с намывными территориями Васильевского острова, которые были заявлены как лицо города со стороны воды, а превратились в дешевую застройку с целью получить маржинальность от эффекта места. Примерно так же идет и реновация: вместо одного плохого жилья строится другое, тоже плохое. Читать подробнее

О реконструкции исторических объектов

avatar

Эдуард Тиктинский,президент девелоперской Группы RBI (Санкт-Петербург)

Главная задача девелопера — не просто реконструировать исторический объект, а вдохнуть в него новую жизнь, наполнить современным функциональным значением, сделать так, чтобы возрожденное здание было востребованным и нужным для горожан.

Каждый такой проект — огромная головная боль для девелоперов: множество ограничений, огромные финансовые затраты, непонимание со стороны горожан, которые думают, что тут всё снесут и построят торговый центр. Нам удается сводить экономику таких проектов, оставаясь в итоге в плюсе, но это скорее исключение, чем правило. Читать подробнее

О дистанционных сделках

avatar

Дмитрий Волков,управляющий директор Группы «Самолет»

Покупка недвижимости — очень важное решение в жизни человека. Если есть возможность приехать в офис к застройщику, люди будут это делать. Но какие-то этапы сделки (консультации брокера, оформление документов, заявка на ипотеку, электронная регистрация) останутся в онлайн.

Еще в прошлом году нам не удавалось провести дистанционную сделку по ипотеке без визита покупателя в банк: тот отказывался организовать подписание кредитного договора без физического присутствия клиента в его офисе. Теперь оформление ипотеки онлайн уже никого не удивляет.

Покупателю не нужно будет, как пять лет назад, несколько раз ездить в офис застройщика, к нотариусу, в МФЦ, в Росреестр, — это огромное преимущество. Конечно, люди все равно хотят приехать и посмотреть на свою квартиру, дом, район. Так что выбор квартиры останется в офлайн, а оформление сделок будет происходить с использованием онлайн-сервисов. Читать подробнее

О проектном финансировании и естественном отборе

avatar

Надежда Барачина,генеральный директор строительной компании «Неометрия»

В новых реалиях неэффективные застройщики просто не получат банковского финансирования. Когда такие девелоперы уходят с рынка, снижается риск появления и долгостроев, и прочих неприятных историй. Следовательно, для отрасли это неплохо. На рынке останутся не самые крупные, а самые эффективные застройщики. Проектное финансирование, эскроу-счета, удорожание себестоимости проектов, жесткий контроль со стороны банков — работать в такой модели смогут только компании с выстроенными и автоматизированными бизнес-процессами, ориентированные на рынок с гибким подходом, который позволит оперативно управлять проектами и обеспечивать необходимый для устойчивости уровень доходности. Читать подробнее

avatar

Павел Лепиш,директор по продажам «Интеко»

Переход на проектное финансирование скорректировал минимальный и максимальный уровень цен. Сейчас нет задачи наполнить «кубышку» для будущей стройки, не требуется и большая доля инвесторов, которые, кстати, потом становятся конкурентами для девелопера в проектах массового сегмента. Что касается скидок и акций, все стало менее остро. Но, с другой стороны, это сгладило и перегибы, которые были раньше: когда ты вывел проект, а через год выходит твой конкурент, и, чтобы отобрать аудиторию, начинает скидывать цены очень сильно, что в целом плохо для всех. Сейчас часть инвесторов осталась, но доля людей, которые хотели очень быстро прокрутить деньги (куплю за 5 млн, продам за 6), ушла с рынка. Читать подробнее

Об элитном жилье

avatar

Екатерина Румянцева,председатель совета директоров Kalinka Group

Во время первоначального накопления капитала люди тратили деньги по принципу «кто во что горазд», окружали себя роскошью, или, вернее, псевдороскошью. У меня на Рублевке по соседству находится огромный дом на 1,5 тыс. кв. м — это сказочный замок с огромным количеством комнат.

Сейчас и покупатели элитной недвижимости, и девелоперы компетентные, грамотные. Большое внимание уделяется пропорциям и гармоничности пространства. Речь идет о высоте лифтовых дверей (не менее 2,5 м) и входных дверей в квартиру (2,4–2,5 м), качестве отделки (квартиры с отделкой в тренде), о видах из окна, планировочных решениях (баланс между спальнями, гостиными и прочими помещениями), об ассортиментной линейке. Красивая придомовая территория с аллеями, зелеными насаждениями, конечно, тоже привлекает внимание клиентов. Читать подробнее

avatar

Данила Савченко,генеральный директор агентства недвижимости Apple Real Estate

Чем меньше квартир, тем лучше — клубность по-прежнему в цене. С апартаментами в «Москва-Сити» особая история. По цене они сопоставимы с элитной недвижимостью, но по сути это все-таки бизнес-класс для особой группы людей, которые предпочитают работать и жить в одном здании. Инфраструктура позволяет не выходить из комплекса.

Несмотря на то что есть люди, уверенные, что в высотках удобно жить даже с детьми, я, честно говоря, с трудом представляю жизнь в «Москва-Сити» — лично меня это не вдохновляет.

На мой взгляд, жить надо не среди каменных башен, а там, где ты чувствуешь себя человеком: выходишь на улицу, встречаешь знакомых, гуляешь с коляской, заходишь в кафе, которое находится не на 64-м этаже огромного небоскреба. Читать подробнее

О профстандарте для риэлторов

avatar

Андрей Савельев,директор АН «НЛБ-Недвижимость» и президент Гильдии риэлторов Татарстана

Введения профессионального стандарта мы ждали очень давно, его появление, конечно, огромный шаг вперед. Пока риэлторам, не выдержавшим профессиональный экзамен, все-таки не запрещено заниматься брокерской деятельностью. Я бы хотел, чтобы профстандарт стал обязательным, а человек, не сдавший квалификационный экзамен, не имел права работать на рынке недвижимости. Надеюсь, года через четыре, когда стандарт пройдет обкатку, так и будет. Читать подробнее

Комментарии 0
редакцияeditorial@cian.ru