недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Михаил Дэви: «Экономического смысла сносить пятиэтажки пока нет»

2 640
Михаил Дэви: «Экономического смысла сносить пятиэтажки пока нет»
Почему Екатеринбургу рано думать о программе реновации, по какой причине покупатели «трешек» вынуждены идти на вторичный рынок и что будет с ценами на жилье в этом году, рассказывает Михаил Дэви, генеральный директор компании «Урал-Эстейт», вице-президент Уральской палаты недвижимости.

«Новая квартира не может быть дешевле старой»

— Как изменился рынок жилья в Екатеринбурге за последний год? Сильно ли вырос спрос на жилье и успевает ли за ним предложение?

— В прошлом году в Екатеринбурге, как и в целом по России, наблюдался рост спроса на жилье из-за введения льготной ипотеки и снижения обычных ипотечных ставок как на первичном, так и на вторичном рынке.

Согласно подсчетам аналитиков Уральской палаты недвижимости, в результате предложение на первичном рынке снизилось с 24–25 тыс. квартир в начале 2020 года до 19 тыс. квартир к осени. Сейчас предложение подросло до 20 тыс. квартир. Количество квартир на вторичном рынке снизилось более значительно — с 8,5 тыс. до менее 5 тыс. квартир. По ценам первичный рынок вырос на 14% за год, вторичный — на 9%.

Интересно, что сегодня около 50% предложения на рынке первичного жилья Екатеринбурга составляют студии и однокомнатные квартиры. 

Застройщики быстро отреагировали на высокий спрос на жилье небольшой площади и стараются включать в проекты больше таких лотов. В некоторых домах доля студий и «однушек» доходит до половины всех предложений, а в отдельных проектах — до 2/3.

Студия площадью 22–25 кв. м в доме на окраине города стоит минимум 1,5–1,7 млн рублей. Такое жилье приобретают чаще всего в инвестиционных целях.

Соответственно, в проекты меньше закладывается трехкомнатных квартир: они дороже и спрос на них гораздо ниже. Покупатели, которые улучшают свои жилищные условия, переезжая из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, чаще всего не готовы ждать год-два, пока дом будет достроен, и приобретают квартиры на вторичном рынке.

Большое значение имеет ипотека с господдержкой под 6,5%. Если у покупателя есть шанс купить квартиру по льготной ипотеке, он старается его использовать.

Интересно, что в одном и том же сданном в эксплуатацию доме стоимость одинаковых квартир различается подчас на 10%: частные лица, купившие квартиры год-полтора назад на стадии котлована, продают свои квартиры дешевле.

В прошлом году впервые за всю историю наблюдений общее количество сделок на первичном и вторичном рынках совпало: было зарегистрировано по 28 тыс. сделок. До этого вторичный рынок всегда был впереди по количеству сделок.

— Где стоимость жилья выше?

— На вторичном рынке средняя стоимость жилья по городу сегодня составляет 79,3 тыс. рублей за 1 кв. м (в отдаленных районах средняя стоимость составляет 52 тыс., минимальная — 34 тыс., в центре города — 106 тыс., максимальная — 160–200 тыс. рублей за «квадрат»). Средние цены на новостройки сравнивать напрямую с ценами на вторичное жилье некорректно, так как они находятся в разных районах (большое количество новостроек расположено на окраинах), у них разный правовой статус, они в разной степени готовности и отличаются отделкой.

При корректном сравнении (корпуса находятся в одном и том же месте, квартиры готовы к заселению и с одинаковым уровнем отделки) стоимость квартир в новостройках всегда была и будет выше: новая квартира не может быть дешевле старой. В прошлом году благодаря льготной ипотеке новостройки подорожали еще на 5–10% в зависимости от проектов.

«Стандарт-класс выглядит интереснее, чем построенный 10–15 лет назад бизнес-класс»

 Какие районы Екатеринбурга сегодня активно застраиваются, какие считаются наиболее престижными для жизни?

— Наиболее престижным для приобретения жилья традиционно является центр города. В Екатеринбурге ведется как точечная, так и массовая застройка.

Если говорить о центре города, то это бывшие промзоны — территории, где раньше располагались заводы. Производство выносится в пригород, на освободившемся пространстве строятся новые микрорайоны. Конечно, это в основном элитное жилье и жилье бизнес-класса.

Массовое жилье возводится в тех частях города, где ранее не было домов, на окраинах. Пример удачной массовой застройки — Академический район, возникший несколько лет назад практически с нуля. Теперь это довольно востребованный у покупателей район с активно развивающейся инфраструктурой.

— Какой материал чаще всего используется для строительства: панель, кирпич, монолит?

— Полностью кирпичных домов практически нет, панельных возводится немного, основной материал — монолит. Кирпич используется иногда как основной материал для наружных стен и зачастую — для облицовки.

— Уделяют ли девелоперы внимание архитектурной составляющей?

— Да, одним из пожеланий покупателей является качественная архитектура. Людям нравятся красивые и удобные входные группы, холлы, стеклянные двери, входы в подъезд на уровне земли, дворы без машин. Сегодня благодаря архитектуре, красивым фасадам и входным группам дома стандарт-класса выглядят интереснее, чем построенное 10–15 лет назад жилье бизнес-класса.

«Наш город — самый компактный из миллионников»

— Насколько актуальна для города программа реновации, которую мэр Москвы предлагает распространить на всю Россию?

— Думаю, что с точки зрения экономики программа реновации все-таки больше подходит Москве: мегаполис не может бесконечно расти вширь, а стоимость земли достаточно высока. В Екатеринбурге программа реновации менее обоснована экономически. Наш город — самый компактный из миллионников, даже в центре города за счет бывших промзон находятся площадки для застройки. Поэтому экономического смысла сносить пятиэтажки пока нет.

— Значит ли это, что в городе нет ветхого жилья?

— У нас до сих пор есть районы, расположенные в радиусе 1–2 км от центра, которые застроены одно- и двухэтажными бревенчатыми домиками. Еще не все бараки снесены, девелоперам приходится договариваться с собственниками о продаже их жилья. Это непросто: люди не хотят уезжать из старой части города и просят за свое жилье огромные деньги, но процесс обновления жилого фонда постепенно идет.

Что касается пятиэтажек, то за всю историю у нас снесли всего две — на их месте был построен торговый центр и третья очередь самого престижного на тот момент жилого комплекса. Наши пятиэтажки мирно соседствуют с домами бизнес-класса.

«Квартира для студента — своего рода инвестиция»

 Ваша компания работает на рынке 25 лет. Как за это время изменились запросы покупателей?

— Покупатели более требовательно относятся к планировкам, кухни по 12 кв. м уходят в прошлое — люди предпочитают им кухню-гостиную площадью 20 кв. м, это позволяет эффективнее использовать пространство. Некоторые застройщики предлагают места хранения на минус первых этажах дома, аналогичные кладовкам, которые были в домах в советское время. Такая «реинкарнация» тоже нравится покупателям. Для квартир бизнес-класса обязательное требование — наличие подземной парковки, в которую спускается лифт.

— Кто чаще покупает жилье в Екатеринбурге?

— Новостройки чаще покупает молодежь или приезжие. Квартиры на вторичном рынке приобретают все категории клиентов — и молодежь, и семьи с детьми, и люди в возрасте, и иногородние. Межрегиональные сделки составляют в общем объеме от 10 до 20%. Из Екатеринбурга переезжают чаще всего в Москву, Петербург, города и поселки Краснодарского края, Крыма.

В Екатеринбурге чаще покупают квартиры люди с севера Тюменской области, которые приезжают к нам после выхода на пенсию, либо родители приобретают жилье для детей, поступающих учиться. Есть спрос и со стороны приезжих из бывших среднеазиатских республик.

Квартиры для студентов родители, как правило, рассматривают как своего рода инвестиции: в собственной квартире жить пять лет гораздо приятнее и комфортнее, а в случае, если после окончания университета ребенок не захочет остаться в Екатеринбурге, квартиру легко продать — за это время она еще и подрастет в цене.

«Люди соскучились по живому общению»

— Пандемия заставила риелторов осваивать современные форматы: онлайн-показы квартир, перевод ряда документов и операций в электронный формат. Как к этому отнеслись ваши клиенты и сотрудники компании?

— Период пандемии мы пережили достаточно плавно, такого жесткого локдауна, как в Москве, удалось избежать. Поэтому кто-то из риелторов работал на самоизоляции, а кто-то, взяв маски и перчатки, выезжал на просмотры. Еженедельные совещания мы перевели в онлайн. Недавно сотрудники, работавшие на удаленке, запросились в офис: все-таки человек — существо социальное, люди соскучились по живому общению.

Но не скажу, что онлайн-показы квартир как-то прочно вошли в нашу работу. На мой взгляд, разница между выложенными на сайте фото и видео квартир, которые смотрит клиент, и видео в режиме реального времени, когда риелтор ходит и показывает ему квартиру, невелика.

«Цены продолжат расти, так как спрос остается высоким»

— Чего вы ждете от 2021 года? Какими будут продажи, как изменятся цены?

— Прошлый год получился более эффективным за счет того, что осенью мы наблюдали взлет продаж — из-за льготной ипотеки и снижения ставок на депозитах в том числе. Количество сделок в нашей компании в 2020-м оказалось на 30% больше, чем годом ранее.

Этот год будет менее динамичным, чем осень 2020-го, но не менее активным, чем прошлый год в целом.

Цены на жилье продолжат расти, так как спрос остается довольно высоким. У нас в Уральской палате недвижимости есть аналитика по вторичному рынку жилья Екатеринбурга с 2002 года — еженедельные графики по соотношению цен и объема предложения. Четко прослеживается закономерность: цены начинали снижаться (серьезные снижения были два раза — в 2007-м и начале 2015-го) лишь после значительного увеличения объема предложения.

По данным Уральской палаты недвижимости

Также на графиках видно, что на протяжении длительного времени (год-два) могут одновременно расти и объем предложения, и средняя стоимость жилья.

Сейчас объем предложения на очень низком уровне, поэтому маловероятно, что цены начнут снижаться. Думаю, рост продолжится, и, более того, будет подстегивать спрос со стороны инвесторов.

— Над чем еще работает Уральская палата недвижимости помимо анализа рынка?

— Уральская палата недвижимости работает по ряду направлений. У нас 10 комитетов, каждый из которых сосредоточен на своей области деятельности: экономика, взаимоотношения с властью, правовой комитет, комитеты по обучению, мероприятиям и прочее. Планируется создание комитета по аналитике.

Самым ощутимым результатом прошлого года стало создание нового сайта УПН — удобного, красивого, современного ресурса с достоверной информацией. В прошлом году мы впервые провели в онлайн-формате традиционный Уральский форум по недвижимости. У нас были отличные докладчики, а по числу участников форум значительно превысил число делегатов прежних форумов, проходивших офлайн.

Мы продолжаем развивать сервис бронирования новостроек: на сегодняшний день к нему подключено около 90% девелоперов города и более 2 тыс. агентов по недвижимости. Активно ведем обучение риелторов — и онлайн, и офлайн.

«Пандемия не навсегда»

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Много лет я занимался спортивным альпинизмом — десятикратный чемпион России по этому виду спорта, являюсь мастером спорта международного класса по альпинизму, заслуженным мастером спорта.

Года три-четыре назад переключился на походы по ненаселенной местности, которые проходят в экстремальных условиях. Этим летом мы планируем сплав на надувных катамаранах протяженностью 1,3 тыс. км за Полярным кругом по абсолютно безлюдной реке, где на всем ее протяжении можно встретить разве что редкого охотника.

У нас сложилась хорошая компания из бывших альпинистов и примкнувших к ним любителей таких походов. Раньше ежегодно ездил в Альпы кататься на горных лыжах, из-за пандемии пока не получается. Но она не навсегда — через какое-то время мир вернется к обычной жизни.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru